15 十二月

买房,自住要感性投资要理性

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“战争时期买黄金,和平时期买房子。”这是中国富人古有的箴言。在中国,房子大到安家置业、谈婚论嫁,被当作最大的财富。没钱的人想着挣钱买房,刚好有一点钱买房的人贷款买房,有钱买房的人变着法买房。对于购房者来说,买房的目的无非就是这两种:一种是自住,一种是投资,目的不同,需求也就不同,买房的思维更加不同。因此,在购房前,一定要明确房子的用途。

自住买房
自住买房要用感性思维,凭自己的感觉办事,跟着感觉走“Jump on the wagon”
主要考虑家庭因素。自住者在选房时考虑更多的是:户型是否合适,装修是否喜欢,孩子上学、自身工作、出入是否便利等因素,比较看重房子对未来生活质量的影响。
1、自住买房尊重自身首要需求
买房如果是为了给自己住,那么首先就要满足自己的需求。比如,为了上班方便,更应该注重交通和地段;如果是孩子上学,一个好的学区或许是更好的选择。
当你看中了一栋房屋,你在签订购房合同前要经常去房屋所在的社区多走走看看,并了解社区有什么公共设施,附近是否有学校、教堂、公园或超市。如果自己有孩子,还要到该区域内的学校进行实地考察,为孩子转学做准备。
有时候还需要在不同时间去考察看中的社区和房屋,例如白天、晚上、上下班高峰、非上下班时间、孩子上学和放学的时间等。
想知道即将入住的区域平常或天黑后是什么情况呢?所谓的交通便利会24小时车水马龙吗?周末会经常有各种喧闹的聚会吗?要得到这些问题的答案,只有亲自在不同的时间段,去到社区和环境周边了解才行。
2、自住买房户型要合理
自住买房在户型面积上首先要满足家庭的需求,房间数量,面积的大小最好是根据家庭的人数和实际情况来选择,过大和过小都是不合适的。看房时,你想要走进屋内3秒钟内,你是否感到温暖和舒适。这好像和你说话吗?房子邀请你去探索吗?感觉好吗? 如果你走进主卧室,立即想象将你的床放在一个特定的墙边,这可能是你的房子。
3、自住买房看中就下手
看到一些客户对于自住房的购买,除了区位和价格,更多的是出于感性的冲动,愿意成交的,与其说是喜欢这个房子,不如说是喜欢上一个屋主的生活方式,追求的是精神层面的满足。有人喜欢几年新的房子,内部设施先进,外表新而现代,有人对几十年的房子情有独钟,喜欢它成熟的社区,古朴独特的房屋设计和参天的大树。
既然看中房子了,就该任性的买下,万一手慢无了后悔就来不及。聪明的做法就是早做规划、早做安排,该出手时就出手,看中了房子不一定要大面积的,价格合适自己能接受就好,等以后经济条件好了,手头钱宽裕了再换大房子也不迟。

投资置业
首先这些人既有房又有钱,房价涨可卖房出货,房价跌则拿钱抄底,可左可右,游刃有余,心态会相对从容一些;其次,没有任何投资是没有风险的,这些人会更明白风险的道理,对待风险心态也会更好一些;第三,投资人群一般年纪会稍长一些,过了事业奋斗的年纪,而更倾向于财富的保卫和守护,所以更适合用“微操作”的方式买房卖房。
投资置业要用理性思维,学会审时度势,把握楼市发展的情况,是一个优秀投资人必须具备的要素,其主要考虑回报率。个别投资者都会在不知不觉中投入自己的感情,用自住买房的思维去投资置业:“我喜欢这个户型”、“我喜欢这个设计”……但多数投资者对买回来的房子并不会用来自住。所以,投资者不能用自住买房的心态去投资置业。
投资房主要用来帮助投资者完成财富保值和增值目的,未必要符合个人的自住喜好。投资房需要投资者从第三方的角度,用理性思维分析房子:“将来出售时,什么样的人群会接手?““接手的人看重的是什么?”“房子的升值潜力和未来市场发展又如何?”

投资置业要考虑流动性成本。举例说,一个自住和一个投资客都有100万资金用于买房,但是房价可能在未来三年都是横盘状态,但是第四年房价预计会暴涨。在这种情况下,自住者可以马上买房,而投资客应该在第三年年底再买房。
因为对自住需求来说,你的需求和资金用途都是明确的,就是买房自住,所以你的钱是没有流动性成本的,早买晚买早晚要买,还不如早买,既可以省下租房的成本,也可以早日满足各种基本需求,这是明智的。
但是对于投资需求来说,你的目的是赚钱,买房只是手段,且是手段之一。所以如果资金在三年横盘期被锁定了,毫无流动性,那么这三年对你来说,就是亏损。
投资置业理性思考,房产是否容易出租以及租金收入是否高是一个重要的衡量因素,尽可能争取正现金流。同时要考虑房产是不是容易出售,就是这套房产一定要容易兑现。总之,挑选投资房要从市场角度考虑取舍,尽量避免个人偏好。

对于投资需求来说,居住、结婚、生子、学区这些问题早都解决了,他们只剩下一个需求:赚钱。虽然投资置业不宜用自住买房心态,但自住买房却要同时考虑未来投资的可能,需要用投资的视角来审视一番。
现在社会、技术和经济等方面的变革非常迅速,即便你已经有了自住房,也可能因为工作变更、家庭成员增多、或生活条件改善等因素而进行搬家换房。受限于资金的压力,第一套房往往不会那么完美,没房的时候想着,我只要一套属于自己的房就OK了;有房之后,就希望换一套比这更好的。如此来看,也就不难理解为何几乎所有的买房者都会考虑同一个问题:我的房子升值潜力如何?投资者自不必多说,投资投资肯定把升值放第一位。那自住呢?随着社会的发展,当某个人的储蓄积累到一定程度后,会很自然的考虑到将最初的“小房”换成“大房”;而原有的“小房”可以转手卖出好价钱,将是换大房的前提条件之一。
因此说,未雨绸缪,在买自住房在考虑自身喜好的时候,也要理性思考考虑到房子未来的升值空间,以后换房更容易。

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