15 十二月

数据公开下的地产经纪

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重磅:多伦多房屋成交价全面公开 经纪要哭了
地产经纪的命运被改变!买房者直接炸锅!
今天这项裁决:决定加拿大房地产经纪的命运!
多伦多地产局公开历史数据,地产经纪退出历史舞台?

2018年8月24日,加拿大最高法院拒绝受理多伦多地产商会提出的上诉,该商会不能禁止地产经纪公开房屋包括成交价格、交易历史等在内的过往交易资讯,随后一些震惊体或称吓尿体文章标题充斥网络。

联邦法庭裁决势必会对地产经纪和地产公司在信息的垄断上造成巨大冲击,并对目前地产行业的格局产生影响。那是不是地产经纪和公司就可以告别历史舞台了呢?

让我们先来看看房产数据早已公开的美国市场和最大的房产在线平台Zillow情况。

从2006年上线到2011年7月21日的短短5年内,Zillow就在纳斯达克完成了上市之路,并有意今年稍后进军加拿大楼市。而其迅速发展的核心是基于公开的房地产信息数据库及免费房地产估价服务。

尽管Zillow飞速发展,美国房产经纪的数量以及通过房产经纪带来的成交不减反增。据美国劳工部的统计:2000年至2013年房产经纪则从140万增长到了将近200万。全美房产经纪协会(National Association of Realtors,NAR)的统计数据显示,整个1990年代80%的们购房是透过中介的,2001年大约87%的房产交易通过房产经纪,2013年这个百分比上升到了91%。房地产中介不仅抵御住了房地产网站的“进攻”,而且他们的收费水平也未受到影响。1960年代美国地产佣金约为房价2%。据研究公司Real Trends称,2008年美国房地产市场买方与卖方中介的平均佣金是房价的5%,而在2011年达到了5.4%。

尽管有越来越多的人使用互联网寻找房屋资讯,并能看到过往交易记录,但人们对中介的依赖却似乎加深了。

互联网房产平台能否取代房地产中介呢?
从目前阶段来看看是不可能的,最有可能的模式还是线上平台引流,并与线下中介合作,实现最终的流量变现。具体原因有以下几点:

1, 本地化、非标准化、信息密集的房屋交易
房屋交易具有本地化、非标准化和信息密度的特征。购房往往是一个家庭生命周期中规模最大、最为重要的一项决策或资产配置,这在客观上会对房屋信息产生需求。购房决策涉及从咨询、搜索、看房、交易、融资、结算搬迁、保险等一系列行为,每一个节点都比较关键。且房屋的标准化程度极低,这决定了房屋流通渠道需要处理更多差异化的信息,对行业的专业化要求更高,所以房产最有价值的环节都是在线下进行的。

2. 庞大的市场空间、极长的产业链
房地产作为各国最大的经济部门之一,涵盖了购房、租房、装修以及新建住宅等各个方面,庞大以及极长的产业链为各流通环节巨大的价值空间。从线上角度来说,如果离开了线下,其服务流程是走不通的。如同冯仑曾经说过:“房地产电商是‘只能恋爱,不能结婚’”。也就是说,如果不和线下进行合作或整合,不迈出线下这一步,房地产电商的服务流程是不完整的,充其量只是能起到信息发布、广告和预筛选的作用。因为从实际的市场情况来看,如果没有线下的实地看房、线下签约、支付交割等流程,现实中的房地产交易是完不成的。房地产电商要变革,必须要迈开线下的这条腿,否则就不能打通完整的服务链。最具价值的部分是线下的房产中介公司的经纪人来完成的,由房产交易的特殊性决定的。

目前阶段来讲,互联网中介和传统中介两者都有存在的价值,并不存在谁消灭谁的道理,房地产的买卖交易一是非标准化的过程,只有标准化的东西才能通过实现去中介化;二是买卖是低频的,而流程长,涉及的一系列环节杂且长,线下的中介很有存在的必要。

交易数据的公开势必对消费者来说是个重大利好。买卖双方不需要经过地产经纪或付出一定的成本,就可以直接查询交易数据作为定价、出价参考。但是关键还是要看具体的公开方式和隐私的保护,毕竟不一定所有人都愿意把自己房子的成交信息公之于众。

从另外一个角度来说,交易数据公开,经纪人及公司与消费者信息不对称的局面被彻底打破,对经纪人和经纪公司肯定会造成一定的影响,但影响应不足以震动整个行业,毕竟经纪人和经纪公司提供的主要服务不是单纯建立在房屋交易数据上。

地产中介发展经历几个阶段。1,据历史记载,世界最早的地产中介出于古代苏美尔(今伊拉克),其历史甚至比中国文明史还多几千年;2,在北美十六世纪后随白人定居点发展产生游兵散勇式中介;3,1880年之后经纪行业形成,最早出现的经纪模式是多家委托合同,一个卖方可以委托多个卖方经纪人,但是只有最终找到买家并促成交易的经纪人才能获得佣金;4,1950以后进入以MLS为核心的阶段,MLS作为房源共享平台只接受独家委托合同,使得经纪人之间的关系由多家委托情况下的相互竞争变成独家委托情况下的相互合作,并且在二十世纪末引入互联网。

这次的数据公开与历史发展几阶段比远没达到变革的程度,只能算一个变化,不管是每一次的变革还是变化在为买卖双方及经纪提供便利同时对经纪也起到促其提升专业素质的作用,以更好地服务民众。

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