15 十二月

跟着郎咸平去买房

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郎咸平是沃顿商学院金融学博士,曾执教于沃顿商学院、纽约大学、芝加哥大学等高等学府,也曾在华盛顿任世界银行顾问。他于1994年来港曾在香港中文大学任职财务学系讲座教授,研究公司治理和金融,并由于研究中国国企改革等经济问题,成为财经界知名人物。
那么,郎咸平是如何看待楼市的?什么样的房子又值得买呢?
郎咸平在出席某房企主办的活动时表示,长期来看,相对其他投资产品而言,房地产仍然是最保值的产品。郎咸平说,其实买房没那么复杂,就跟买衣服一样要精挑细选,你肯定要选择好看的、合身的衣服才买。
对于自己的投资策略,郎咸平坦言,自己在国内的资金不炒黄金,不买A股,就在居住地上海买房,并且认准刚需房、地铁房、学区房这三种类别。他认为只要满足这三个条件,那么在本地区一定是涨得比较快,跌得比较慢的.
1,刚需房
刚需房是房产商在营销过程中产生的一个名词。从字面理解,“刚需”就是刚性需求,以自住为首要条件。
从字面上理解,刚性需求就是紧迫的需求,简单地说就是人的基本需求。比如穿衣、吃饭、工作等等,自然住房也列在其中。这对于没有房子的人们来说,对于仍然还住在租来的房子中的人来说,能拥有一栋可以遮风挡雨的住房是一种刚性需求。因此刚性需求其中一个意思就是基本需求。
刚性需求的另外一个意思就是相对弹性需求而言的。弹性需求可以是变动很大的需求。比如旅游、度假、娱乐等,这些需求可有可无可大可小。但是刚性需求是必须的,而且可变动和伸缩的空间不大。
刚需置业明显的特征是首次置业,用于自住。
据测算多伦多地区2017年初独立屋的投资比例北部城市的投资房比例明显比其它地区高,在Newmarket ,Richmond Hill 和Aurora,投资比例较高均超过20%,2017年4月20日,安省楼市新政出台:包括征收15%非居民购房税等一系列措施,这项政策所针对的人群主要是购买房产后,不住在其中、纯粹投机的非居民人群。在新政后上述投资较浓厚地区房价下跌20%以上,而以刚需为主的中部地区则下跌幅度较小。
2,地铁房
地铁房主要看房子的位置离地铁站点有多远。按郎咸平居住的上海统计部门给出的解释,距离地铁站点步行5分种内的房子,称之为“正地铁房”;10分钟内称为“准地铁房”;15分钟内称之为“近地铁房”。距离不同,房价、升值空间也不一样。
在中国人们常说“不买地铁房,十年都白忙”。
地铁房优势a,由于地铁的行驶路线不与地面道路重叠、交叉,因此行车受到的交通干扰较少,可节省大量通勤时间。 在全球暖化问题下,地铁是最佳大众交通运输工具。由于地铁行车速度稳定,大量节省通勤时间,使民众乐于搭乘,也取代了许多开车所消耗的能源。b加快生活方式,地铁通车之后,许多城市生活的判断价值标准就会改变,从以往的空间概念转变为时间上的判定,地铁的实质就是以时间换取空间,从时间上定义城市生活。地铁是城市发展的大动脉,地铁的开通势必会提升人们的出行速度,同时也会带动客流量的增加。地铁不仅提高了城市的生活节奏,更改变着人们的居住、生活方式。在给市民带来方便与快捷的同时,也给楼市带来了巨大的投资价值。

地铁,是现代化大都市的标志之一为人们提供方便快捷少污染的出行方式。在整个大多伦多地区,地面交通相当拥挤,地铁是解决地面道路塞车的终极解决方案。如果考虑到市中心私家车的停车位难找且费用高昂,在市区内搭乘地铁的确是非常经济实惠的。此外,多伦多的冬季相当漫长,搭乘地铁的舒适度也高于其他交通工具。
“地铁站效应”它是指,在离地铁站步行距离内的房屋,价格会比其他的要高一些。那么,在多伦多的21个地铁站附近,房价到底受多少“地铁站效应”的影响呢?据有关人士通过数据分析测定在多伦多的21个地铁站走路10分钟的范围内,公寓房的价格平均比其他地区的同类房屋高出了25%,而独立屋则高出了10个百分点。
不过,不同地铁站附近的“地铁站效应”影响也截然不同。总体来说,央街地铁线(通称的“U形线”)附近的公寓更加受欢迎,房价、特别是公寓房价普遍比大学-士巴丹拿线(University-Spadina line,通称“绿线”)要高20万元左右。三个附近房价最高的地铁站分别是St. Clair、York Mills和Eglinton,都在“U形线”上。
虽然TTC票价一再上涨,但是多伦多人还是较为喜爱居住在地铁站旁边,所以“地铁站效应”颇能影响本地房价。对很多人来说,在地铁站旁边意味着能节约交通费,以及可以步行到达很多生活设施,变相降低了生活的成本。不过,地铁站周围的公寓往往比其他地方的要小,这是潜在买家需要注意的一点。
到2020年,Eglinton贯城轻轨线(Eglinton Crosstown LRT)将建成,新增25个轻轨站,而地铁U型线也已延伸到旺市,增加6个站点。这些新增地铁站附近的房价将已出现较大幅度的上升。
3,学区房
在中国大陆,“学区房”的价格已经到了令人咂舌的地步,尤其是北京上海等一线城市占据优势资源的地段每平方米的房价早已超过10万元人民币。据报道,北京最贵学区房超过40万一平米。
从某种意义上而言,学区房是房地产市场的衍生品,教育资源垄断导致阶层固化的结果,而造成中国学区房昂贵的根本原因是优势教育资源分配的不平衡。其中一线城市的优势突出,且一线城市在越高级别教育资源上的集中优势越为明显,近几年在许多城市都经历了一轮又一轮学区房疯涨的大剧。
学区房,同样也是加拿大现行教育体制下的一个现象。
在多伦多由于家长都望子成龙,不希望孩子输在起跑线上,因此削尖脑袋希望可以把孩子送进名校。据了解,Fraser Institute按年度对安省公立学校进行排名,该排主要反映了在校学生学习成绩。学习成绩的统计源于Fraser Institute推出的成绩卡(School Report Card)。成绩卡中详细列出了与学习成绩相关一系列指标。其目的在于提供给老师、家长、教育行政机构、学生以及纳税人一个总结,方便比较各个学校在安省所有公立学校中的相对位置。需要格外注意的,该排名仅仅依据了学生的应试成绩。因此这样一份排名可以说仅仅反映了学校应试教育水平。而许多同样值得家长关注的教育因素,比如德、体、美、劳和公民意识等,由于缺少客观评价方法和数据而无法进行比较。因此Fraser Institute的排名并不能表现时下流行的“素质教育”水平。加拿大安省教育局和各个所谓「学区房」,通常主要是华人社区的说法,随着房地产市场的火热,多伦多地产市场上,很多西人也开始跟风买学区房。据报道小学生的安省统考成绩EQAO排名,对房价的影响竟可能高达6位数的差额,比周边区域高出10%到15%都很正常。
家长追捧,不让孩子输在起跑线上,购买学区房成为教育投资接力跑的第一步。家长买学区房纯粹是为了让孩子收到良好教育,未来获得进入重点大学的资格。由于学区房大多价格高出周边地区很多,因此很多家长认为房子大小无所谓,环境差点也能接受。一旦孩子毕业之后,他们就会把房子卖掉。买学区房的客户大多都是这种想法。
购买学区房从投资角度看不失为一剂良策。虽然房价贵出周边地区的价格,但房地产投资本来就是“低买低卖,高买高卖”的原理。勒紧裤腰带的家长投资学区房可谓一举两得,一来孩子学习有了着落,二来也是房产投资的赢家。

郎咸平的买房主导思想是追求交通便利,生活舒适。从投资方面说体现他作为一个经济学家的思想,讲求稳健保值。他虽然讲的是中国或者上海的情况,但对我们大多地区购房者都有参考价值。同时,作为经济学家他不炒黄金,不买A股,就在居住地买房,这种做法也令人深思。

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